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Promesse unilatérale de vente – Le retour en grâce

 


 

L’arrêt du 27 mars 2008 de la Cour de cassation a rendu aux PUV une partie de leur efficacité qui leur avait été retirée depuis 1993.



 

On se souvient du mécanisme de la PUV (Promesse Unilatérale de Vente) en relisant l’article 1589 du Code civil. Ce dernier est, rappelons-le, assez simple : le propriétaire d’un bien, le promettant, s’engage envers un acquéreur potentiel, le bénéficiaire, dans un contrat unilatéral, à lui vendre son bien dans un délai déterminé par les parties et à des conditions fixées par elles. Une fois cette option levée, la vente est parfaite et le bénéficiaire peut, en cas d’inexécution de la part du promettant, obtenir le transfert forcé du bien à son profit. Jusqu’ici, tout va bien. Mais le problème intervient lorsque le promettant se rétracte avant la levée de l’option. En 1993, la Cour de cassation a considéré, sur le fondement de l’article 1142 du Code civil, que le promettant ne peut dans cette hypothèse être condamné à transférer la propriété du bien et à le livrer, mais seulement au paiement de dommages et intérêts. Un promettant pouvait dès lors violer son engagement, sous la seule réserve d’avoir à en répondre financièrement – mais souvent pour un montant très inférieur à la valeur du bien dont il privait le bénéficiaire et qu’il pouvait avoir entretemps cédé à un surenchérisseur…

 

Fortement critiqué, cet arrêt a pourtant été confirmé en 2003 par la Cour de cassation. L’arrêt du 27 mars 2008 est en ce point novateur. En effet, il restaure en partie l’efficacité des PUB en admettant qu’une clause contractuelle puisse stipuler que le promettant renonce, dès la signature de la promesse, à se prévaloir ultérieurement de l’article 1142 du Code civil : « Les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente. »

 

 

 

 

 

Ce “mini-revirement“, attendu par beaucoup, entrouvre une porte fermée depuis longtemps et a le mérite d’ouvrir des perspectives juridiques intéressantes sur le fonctionnement des avant-contrats et notamment sur la force obligatoires des PUV. Bien qu’en l’espèce la possibilité ouverte par la Cour de cassation (la Cour de cassation approuve la Cour d’appel de Paris qui avait constaté que la promesse en cause ne prévoyait pas que l’inexécution du promettant « se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l’article 1142 du Code civil », de telle sorte que le bénéficiaire évincé ne pouvait prétendre recevoir autre chose qu’une indemnité), les professionnels du droit et les justiciables peuvent se féliciter d’une telle décision dans un contexte jurisprudentiel qui leur paraissait défavorable.

 

 

 

Adrien Chaltiel

 

 

Pour en savoir plus :

Cass. civ. 27mars 2008, pourvoi no 07-11721. Note de D. Mazeaud, Revue des Contrats, 01 juillet 2008, no 3, p.734

 

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