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La responsabilité du constructeur immobilier en cas de succession d’entrepreneurs

La responsabilité du constructeur immobilier en cas de succession d’entrepreneurs

Non pas assujetti au régime de responsabilité de droit commun résultant des articles 1382 et suivants du Code civil, le constructeur immobilier se voit soumis à un régime spécifique(1), prévu aux articles 1792 et suivants de ce même code et composé de trois garanties : la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale et de la garantie décennale. Dans une décision en date du 19 mai 2016, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation s’est interrogée sur la responsabilité du constructeur dans une situation particulière, celle d’une succession d’entrepreneurs(2).

Les faits étaient les suivants. Deux sociétés ont fait l’acquisition d’un immeuble qu’elles ont ensuite revendu par lots après avoir fait réaliser des gros travaux par une entreprise de maçonnerie, assurée en responsabilité décennale. Avant l’achèvement des travaux est apparu un défaut d’étanchéité, obligeant les clients à recourir à un autre entrepreneur.

À la suite d’infiltrations d’eau, les maîtres de l’ouvrage ont assigné l’entreprise de maçonnerie en vue d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices et à ce titre, la constatation judiciaire de la réception tacite des travaux. Les juges du fond rejettent ces demandes, considérant qu’une réception tacite des travaux n’est pas caractérisée en l’espèce.

Les clients forment alors un pourvoi en cassation, reprochant à la cour d’appel, d’une part, de ne pas avoir relevé que le remplacement de l’entreprise de maçonnerie par un tiers démontrait leur volonté de réceptionner l’ouvrage et, d’autre part, d’avoir rejeté leur demande d’indemnisation au motif que l’existence d’une faute commise par l’entrepreneur n’était pas rapportée alors que sa responsabilité devait être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil et non sur celui de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Saisie de ce pourvoi, la Cour de cassation a dû s’interroger sur la possibilité d’engager la responsabilité du constructeur sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil en cas de succession d’entrepreneurs.
Considérant que la succession d’un entrepreneur à un autre ne suffisait pas à constituer une réception tacite des travaux, la Cour de cassation rejette le pourvoi. L’application du régime spécifique étant exclue en raison de l’absence de réception, la responsabilité du constructeur doit être recherchée sur le fondement du droit commun dont l’application suppose une faute. À ce titre, la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu l’absence de faute, l’entrepreneur ne disposant pas des compétences techniques nécessaires pour élaborer un ouvrage d’une étanchéité parfaite et ayant alerté à plusieurs reprises les maîtres de l’ouvrage des risques d’infiltration.

En refusant de caractériser une réception tacite de l’ouvrage dans l’hypothèse d’une succession de constructeurs (I), la Cour de cassation exclut l’application du régime spécifique de responsabilité (II).

I – Le refus de caractériser une réception tacite de l’ouvrage en cas de succession de constructeurs

Définie par le Code civil comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves »(3), la réception est fondamentale car fait courir la responsabilité spécifique du constructeur fondée sur les articles 1792 et suivants puisque que ce dernier était soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun pour les dommages susceptibles d’être causés durant l’exécution du contrat.

La réception peut être aussi bien expresse que tacite, la jurisprudence constatant la réception de l’ouvrage dès lors que le client a pris possession de la chose réalisée sans en contester le prix(4) à condition que la volonté de réceptionner l’ouvrage soit dépourvue d’équivocité(5) et que la date de cette réception soit précisée(6).

Cette position jurisprudentielle justifie parfaitement la solution récente de la Cour. En effet, la jurisprudence reconnaît une réception tacite en cas d’entrée en possession de la chose par le maître de l’ouvrage. Or, cela suppose que les travaux soient achevés et, partant, que le contrat soit totalement exécuté. Cependant, en l’espèce, l’entrepreneur s’était vu remplacé alors que la prestation n’était pas entièrement réalisée. En l’absence de pleine et entière exécution, il parait cohérent que les juges refusent de prononcer une réception tacite. Toutefois, comme l’indiquait les demandeurs, il est vrai que cette succession de constructeurs démontrait clairement leur volonté de mettre un terme à toute relation contractuelle avec l’entrepreneur originaire. Or, la finalité même de la réception ne réside-elle pas justement dans le fait d’interrompre tout lien contractuel ? En retenant cette solution, les juges se placent en contradiction avec la finalité de la réception consistant à mettre un terme, par un quelconque moyen, à tout lien unissant l’entrepreneur aux maîtres de l’ouvrage.
Maintenant un lien contractuel entre les parties, la Cour de cassation exclut l’application du régime spécifique de responsabilité du constructeur et oblige les maîtres de l’ouvrage à se fonder sur la responsabilité contractuelle pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

II – L’exclusion subséquente du régime spécifique de responsabilité du constructeur

L’absence de réception des travaux entraîne l’inapplicabilité du régime spécifique de responsabilité du constructeur.
Une telle solution est cohérente au regard de l’état du droit positif puisque la Cour de cassation(7), comme le Conseil d’État(8), avaient déjà eu l’occasion d’affirmer que la responsabilité contractuelle de droit commun devait s’appliquer en l’absence de réception des travaux.

Alors que le régime spécifique de responsabilité du constructeur offre au maître de l’ouvrage la possibilité d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices même si aucune relation contractuelle ne subsiste avec l’entrepreneur et ce, sans avoir à démontrer une quelconque faute commise par ce dernier, la Cour de cassation refuse de l’appliquer.

Il est probable que l’opportunité de cette décision demeure dans les circonstances du cas d’espèce. En effet, il était démontré que les maîtres de l’ouvrage avaient parfaitement connaissance des risques d’infiltration et, de surcroît, qu’ils avaient refusé de suivre les recommandations de l’entrepreneur. Recourir à la responsabilité civile de droit commun plutôt qu’au régime spécifique permet aux juges de subordonner l’indemnisation des dommages subis par les maîtres de l’ouvrage à l’existence d’une faute. Partant, il semblerait que les juges aient tenté de durcir la responsabilité de l’entrepreneur afin que celle-ci ne puisse être engagée, les préjudices subis par les clients étant essentiellement le résultat de leur propre négligence.

Au-delà de son opportunité au regard des faits, cette solution permet, de manière plus générale, de clarifier la position du droit, en constituant un précédent dans le cas d’une succession de constructeurs.

Aurélie BRECHET

(1) Loi n°78-12 du 4 janvier 1978
(2) Civ. 3, 19 mai 2016, n°15-17.129
(3) C. Civ, Art. 1792-6
(4) Civ. 3, 12 octobre 1988, Bull. Civ. III, n°137
(5) Civ. 3, 3 mai 1990, Bull. Civ. III, n°105
(6) Civ. 3, 30 mars 2011, Bull. Civ. III, n°52
(7) Civ. 3, 24 mai 2006, Bull. Civ. III, n°132
(8) CE, 11 juillet 1990, O.P.HLM du Morbihan, req. n°45332

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